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买卖、赠与、继承:房屋过户哪种最划算

2015-4-10 13:34| 发布者: 英济律师事务所

摘要: 导读:目前不少购房的市民在办理房屋过户手续的时候,都希望能把过户费用尽可能的减少。目前房屋过户主要有三种方式:继承、赠与以及买卖。不过这三种过户方式哪一种最划算呢?房子过户后想要再卖出去, ...
  
  
  导读:目前不少购房的市民在办理房屋过户手续的时候,都希望能把过户费用尽可能的减少。目前房屋过户主要有三种方式:继承、赠与以及买卖。不过这三种过户方式哪一种最划算呢?房子过户后想要再卖出去,又是哪种过户方式要交的税最多?
  一、过户
  1继承最划算
  但条件严苛
  亲人之间的过户,最划算的就是继承了。若是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税。但条件单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。
  在实际操作中,因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
  如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。
  2赠与费用较少
  但风险最高
  其他亲人,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与过户与或者买卖过户。
  如果是一套面积80方,原价80万,现价值100万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。
  继承、赠与和买卖三种房屋过户交费区别
  继承过户:
  280元登记费
  赠与过户:
  280元登记费、3万元契税(3%)(二套购房)、4000元公证费(千分之3至千分之4公证费),总计交费:34280元。
  买卖过户:
  不需交纳营业税:80元登记费、3万元契税(3%)(二套购房)、个人所得税(100-80)*20%=4万元、480元交易费,总计:70560元。
  需交纳营业税:80元登记费、3万元契税(3%)(二套购房)、5.5万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税(100-80)*20%=4万元、480元交易费,总计:125560元。
  从中我们可以看出,同一套房子,由于过户方式不同,产生的过户费用可以从最低的280元到最高的超过12万,相差巨大。
  但是在实际操作中,由于继承的条件比较严苛;房产赠与过户又具有较大的风险性,因为在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
  所以在实际生活中,房屋买卖过户是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。
  二、交易
  如果在几年后想把手上的房子卖掉,继承、赠与以及买卖过户得来的房产所要交纳的费用也各不相同。
  1举个例子
  以80方,原价80万,现价值100万元的房屋为例,假设买家是首次买房,总共要缴纳的费用为:
  

 


  以上数据是这样算出来的↓↓↓
  继承的房产交易时
  五年内房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%,二套3%。
  2、营业税:5.6%
  3、个税:1%
  4、手续费:建筑面积*6
  5、工本费:80元
  6、公证费:2% 夫妻1%
  五年外房屋需要缴纳的费用
  1、 契税:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%,二套3%。
  2、营业税:建面140方及以上(评估-原值)5.6%
  3、个税:二套及以上1%
  4、手续费:建面*6
  5、工本费:80元
  6、公证费:2% 夫妻1%
  赠予房产交易时(直系亲属)
  五年内房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、营业税:5.6%
  3、个人所得税:1%
  4、手续费:建面*6
  5、工本费:80元
  6、公证费:2%
  五年外房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、营业税:建面140方及以上(评估-原值)5.6%
  3、个人所得税:1%
  4、手续费:建面*6
  5、工本费:80元
  6、公证费:2%
  赠予房产交易时(非直系亲属)
  五年内房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、营业税:5.6%
  3、手续费:建面*6
  4、工本费:80元
  5、公证费:2%
  6、偶然所得税:20%
  五年外房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、营业税:建面140方及以上(评估-原值)5.6%
  3、手续费:建面*6
  4、工本费:80元
  5、公证费:2%
  6、偶然所得税:20%
  (备注:夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。)
  普通交易房产
  五年内房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、营业税:5.6%
  3、个人所得税:1%
  4、手续费:建面*6
  5、工本费:80元
  五年外房屋需要缴纳的费用
  1、契税:建面小于90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、个人所得税:1%
  3、手续费:建面*6
  4、工本费:80元
  在所有费用中,占大头的依旧是税费,首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。
  另外从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平6元、每平3元、每平1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。
  综合来看,如果是准备用于长期自住的房产,用继承过户最划算,其次是赠与过户。但是如果是将来房产还准备再次出售的话,由于赠与过户要缴纳高额的所得税,所以用买卖过户反而比赠与过户更划算。(来源于房王网)
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