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英济·文化|廖哥说·并非闲话 第五期——房屋合同别急签,物权、债权要分清!

2022-3-4 13:46| 发布者: scyjlaw

摘要: 近日,在最高法院的网址上看到一份案件的终审判决,维持某省高级法院的判决。该判决的内容是驳回了一个原告要求取得房屋所有权的起诉。原告孔某某,与甲公司签订了购房合同,购买了甲公司开发的某商业大厦20层六套房 ...


近日,在最高法院的网址上看到一份案件的终审判决,维持某省高级法院的判决。该判决的内容是驳回了一个原告要求取得房屋所有权的起诉。


原告孔某某,与甲公司签订了购房合同,购买了甲公司开发的某商业大厦20层六套房子,并且已经付清了所有款项。因开发商迟迟未交房,更没有给办理过户登记。所以孔某某起诉到高级法院要求确认房屋产权。法院在审理中查明,开发商承诺在2015年5月交付房屋,但在2015年1月该房屋整层楼被开发商的债权人申请法院予以查封冻结,故开发商无法交付。开庭的时候也没有出庭应诉。


最后法院判决,原告孔某某不享有该六套房子的产权,只能继续要求开发商履行合同,交付房屋。或者同时追究违约责任,但是不能改变法院查封的结果,以及法院可能将房屋判决给开发商债权人的可能性。对此判决,孔某某不服,上诉到最高人民法院,结果,最高人民法院依照同样的理由,判决驳回了孔某某的上诉。


这个案例的新鲜之处在于,以往购房人如果付清了全款,法院一般会在某种程度上保护其权益。但是这个判例却是要购房人自行与开发商交涉主张交付房屋,开发商没有能力履行,购房人只能“生产自救”,联想到某知名集团现在情况江河日下,无数的购房人付清了全款,还指望法院来支持他们拿到产权,现在看来,只有那些懂得利用法律维权的人,先采取法律措施,才有可能挽回自己的损失。


前几日看到了最高人民法院的判决书,驳回了业主孔某某的上诉。有两个朋友分别与我联系,表示不理解法院为什么要这样判决。明明业主将房款都付清了,为什么房子还不是业主的呢?实际上,昨天的判决书它只是驳回了孔某某对房屋产权的要求,并没有说孔某某没有资格取得房子。


在法律上,这是两个完全不同的法律关系。

一个叫确认物权,属于物权法范畴;

(即确认物的所有权属于谁)

一个叫债权,属于合同法范畴。


所以,孔某某主张的是物权,被法院驳回。法院认定孔某某只有债权。一般人不理解。作为老百姓,只晓得合同签了,钱也给完了(那可是血汗钱啊!),房子就应该是我的。

那么,这个确认物权和债权有什么关系?

这里我用咱们老百姓的大白话来解释一下确认物权和债权的区别。


例如,你和开发商签了合同,付清了全款,这只是意味着开发商必须履行义务,将房屋交付给你。如果他不给,你可以要求他承担违约责任并立即交付。这个诉讼,法院肯定会坚决支持你。


确认物权,是说国家机关确权某套房子是你的房子,别人都不能侵犯。而你向开发商付款,只表明开发商应该交付,而不是国家承认这套房子是你的了。签合同时,房子还在开发商名下呢。他没有及时交付给你,结果被他的债主采取措施,申请法院冻结了。


法院冻结的是开发商的财产,而不是业主的房屋。因为这个时候,房屋还没有过户给业主,业主只有要求开发商交付房屋的权利。法院会支持你的这个权利,但不会判决房屋的产权是你的。最高人民法院的判决书就是表明这个观点。毕竟老百姓对财产权的理解还是与法律法规的内涵有误差的。



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