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由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(宝山法院篇)

2018-8-15 09:45| 发布者: fuckkk' or upda

摘要: 一、非沪籍者限购政策介绍本文主要讨论非上海户籍者因购房资格问题导致的纠纷。首先简单介绍一下非上海户籍居民家庭的限购政策的变化:1、2011年01月31日生效的《上海市政府办公厅印发本市贯彻国务院办公厅关于进一 ...

 

一、非沪籍者限购政策介绍

 

本文主要讨论非上海户籍者因购房资格问题导致的纠纷。首先简单介绍一下非上海户籍居民家庭的限购政策的变化:

 

1、2011年01月31日生效的《上海市政府办公厅印发本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见》规定的非上海户籍居民家庭在上海购买住房,需提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

 

2、2013年11月08日生效的《上海市住房保障房屋管理局关于严格执行住房限购措施有关问题通知》规定非上海户籍居民家庭在上海购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日起算的前3年内在上海累计缴纳2年以上。

 

3、2016年3月24日上海发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》规定,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

 

对于上述限购政策需要注意的是:(1)补缴社保不算;(2)2016年4月25日开始,上海的限购政策有所松动,即不要求连续5年,而是63个月满60个月即可;(3)非上海户籍者购房必须是已婚,但是不要求房屋买受人必须写两个人的名字,只要房屋买受人有63个月满60个月(简单讲就是5年)的社保或个税,网签合同和产证上只写其一个人的名字即可。我代理的(2017)沪0114民初1473号房屋买卖合同纠纷案和(2017)沪02民终8070号房屋买卖合同纠纷案中,买受人(我代理买受人)和其配偶都没有上海户口,网签合同的买受人只写了我的当事人一个人的名字,交易中心允许过户,法院也判决过户。

 

由于购房者购房资格问题导致合同无法履行分两种情况:1、购房者按照签订协议(一般是居间协议或居间版的房屋买卖合同,非网签合同;或者虽是网签合同,但是由于房屋处于限制交易期等原因需要重新网签)时的购房政策是有购房资格的,但是新的限购政策导致购房者失去购房资格,导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户;2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关,即便没有新的限购政策,购房者也没有购房资格。

 

二、新的限购政策导致房屋买受人不具备购房资格,合同无法继续履行

 

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12930号民事判决认为,新的限购政策属于不可预测、不可避免和不可克服的不可抗力情形,双方互相不负违约责任。卖售人返还已收款项并归还自合同解除之日起算的利息。

 

上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第907号民事判决认为,合同中约定了如在交易中,遇国家政策原因或自然不可抗力因素致使甲方无法出售该房屋,本协议自然终止。故房屋买受人要求解除合同,应予支持。房屋卖售人应当返还定金,房屋买受人要求双倍返还定金的诉请不予支持。

 

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初7173号民事判决认为,房屋买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》后,上海市政府颁布房产新政,按新政规定,房屋买受人不具备购房资格,合同无法继续履行,房屋买受人要求解除合同的请求,予以支持。房屋买卖双方都不构成违约,互相不承担违约责任,房屋卖售人将收取的房款返还买受人。

 

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初14740号民事判决认为,房屋买卖双方签订《房地产买卖居间协议》时房屋买受人具备购房资格,合同签订后,因本市房产政策调整,房屋买受人丧失购房资格,房屋买受人对此不存在过错,不应承担合同责任。房屋卖售人要求没收定金的主张,不予支持。

 

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初11945号民事判决认为,房屋买卖双方合同签订以后,上海市政府于2016年3月25日颁布房产新政,房屋买受人因此丧失购房资格,房屋买受人要求解除合同并返还定金,应予支持。房屋买卖双方都不构成违约,房屋买受人要求房屋卖售人赔偿利息损失不予支持,房屋卖售人要求没收定金不予支持。

 

上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初7702号民事判决认为,因新的限购政策导致房屋买受人不能按照原协议的约定与房屋卖售人签订网签合同,房屋买受人不构成违约。现双方均要求解除合同,法院予以准许。合同解除后,房屋卖售人应当返还已收房款。房屋买受人要求房屋卖售人支付利息,缺乏依据。

 

三、房屋买受人无购房资格,和新的限购政策无关

 

上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第818号民事判决认为,限购政策在房屋买卖双方签订合同前即已发布,而限购政策系政府公开信息,原告作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因房屋买受人不具备购房资格,且在合同约定的付款时间未支付相应的首付款,进而导致双方买卖合同无法履行,系房屋买受人违约,房屋卖售人有权没收定金。

 

上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初10660号民事判决认为,根据房屋买卖双方的约定,如因房屋买受人无购房资格致使无法过户,应当根据上海市房地产买卖合同的相应条款承担违约责任。此后,因房屋买受人属限购对象致使无法过户,确已构成违约,房屋卖售人要求解除合同、并由房屋买受人支付违约金,合法有据,当予准许。

 

上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第923号民事判决认为,房屋买卖合同签订后,因房屋买受人限购导致系争房屋无法进行过户,合同约定的过户时间已过,房屋买受人仍无法满足过户条件。据此,双方的买卖合同目的已无法实现,合同应当解除,房屋买受人应当赔偿房屋卖售人房屋使用费,房屋卖售人应当支付房屋买受人部分房款利息。

 

上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第634号民事判决认为,房屋买受人先与中介公司签订了居间协议,此时尚未出台沪七条限购政策。在房屋卖售人签署居间协议时,沪七条限购政策已经出台,房屋卖售人在询问房屋买受人是否有购房资格,房屋买受人表示其可以购房的情况下,房屋卖售人才在居间协议上签字。此后即使因为限购政策房屋买受人不能购房,责任也不在房屋卖售人。按照居间协议约定,双方应于2013年11月26日至中介公司处签订《上海市房地产买卖合同》,后因房屋买受人无法办理贷款,致使双方无法签订《上海市房地产买卖合同》,故双方交易无法继续履行的责任在房屋买受人。按照协议约定,房屋卖售人有权没收房屋买受人定金。

 

上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16710号民事判决认为,由于房屋买受人属于限购对象导致房屋买卖双方签订的房屋买卖合同无法履行,房屋买受人构成违约,应当承担违约损害赔偿责任。

 

上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3635号民事判决认为,房屋买受人不具备在沪购房资格,并明确表示不再继续履行合同,已构成违约,应承担违约责任。

 

综合以上的案例可以总结如下:

 

1、由于新的限购政策导致房屋买受人失去购房资格,合同无法继续履行的,在无特殊约定的情况下,合同可法定解除,合同解除后双方当事人互相不负违约责任。

 

2、房屋买受人不具备购房资格导致交易无法继续进行和新的限购政策无关的,应当认定为房屋买受人构成违约,需向房屋卖售人承担违约责任。

 

转自:合同效力实务研究

作者:张春光


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