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房价涨13倍后,卖家翻脸不认账,法院判决“强制过户”!

2018-6-14 14:46| 发布者: fuckkk' or upda

摘要: 5月18日,记者从南山法院获悉,该院通过强制执行,成功执结一宗全成本微利房过户的案件。 该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。

 

5月18日,记者从南山法院获悉,该院通过强制执行,成功执结一宗全成本微利房过户的案件。

 

该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。

 

2004年该套涉案房产以38万元转让,十年后该房产市价已超过500万,且已具备“绿转红”条件,卖方却拒绝履行应负义务。因没有先例,买卖双方官司打了近4年无果。

 

近日,终于在南山法院强制执行下,成功将该套房产过户给买方。

 

(全成本微利房简单的说就是福利房,详细名词解释在文末。)

 

1

2004年,

全成本微利房以38万元转让

 

这个案件是怎么发生的呢?

 

要从2004年的一个协议说起……原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》,约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某,雷某分期支付购房款,何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续(即通常所说的“绿本转红本”)和过户手续。

 

协议签订后,雷某依约支付了首期款20万元,何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。

 

2014年,涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件,但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续,而且还强行收回涉案房屋。雷某交涉未果,于2015年向南山法院提起诉讼。

 

案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审,终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。

 

判决生效后,何某、加某仍不履行应负义务,雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。

 

2

由于无先例,

执行一度陷入僵局

 

该案具有一定的特殊性,此前没有先例,强制执行存在较大难度。按照深圳市的有关规定,全成本微利房在办理“绿本转红本”时,需要业主自行向住建部门提交申请,再由住建部门出具相应材料,业主凭该材料去不动产登记部门办理商品房房产证并缴交相应税费。

 

也就是说,如果何某、加某不去住建部门提交申请,住建部门就无法出具相关材料,不动产登记部门亦无法办理“绿本转红本”手续。在最初制度设计时,并未考虑到其他情况,导致本案的执行一度陷入僵局。

 

首先是被执行人拒绝履行。经南山法院查明,涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件,何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。

 

南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务,到何某的工作单位了解、通报有关情况,将何某、加某列为失信被执行人等措施,但何某、加某仍拒不履行义务,拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。

 

南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后,主动向有关单位和部门调取了部分材料,但因何某、加某未向住建部门提交申请,导致迟迟无法办理。

 

执行人员多次组织双方当事人进行调解,但因涉案房屋的价格已较十几年前增长了十几倍,双方的利益分歧太大,始终无法达成一致。

 

雷某在了解到涉案房产“绿本转红本”的难度后,曾提出愿意将购房款增加到涉案房产目前市场价的一半;或者何某、加某按目前市场价的一半来赔偿其损失,其愿意放弃房屋所有权的方案。

 

但何某、加某“自信满满”地认为该案不可能执行,只愿意退还首期款20万元并象征性地赔偿几万元给雷某,甚至还称雷某应向其支付2004年至2014年的房屋使用费,导致双方再次无法达成执行和解。


3

案件终于画上圆满句号

 

为了该案能够有所突破,执行人员多次前往有关部门和单位,了解情况、沟通协调。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会,最终确定了由法院出具强制过户的法律文书,雷某代何某、加某缴交有关税费,住建部门予以配合,不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。

 

在具体办理过程中,何某、加某感受到了法律的威严,主动找执行人员商量,并说现在愿意接受雷某曾提出过的执行和解方案,愿意按涉案房屋目前市场价的一半来赔偿雷某的损失,以收回房屋的所有权。此时的雷某断然拒绝何某、加某的和解请求,坚决要求按照判决执行。

 

近日,雷某终于拿到了涉案房屋的商品房房产证,向执行人员表达谢意,激动兴奋之情溢于言表。至此,该案从诉讼到执行,经过长时间努力,执行程序甚至一度中止,但最终画上了圆满的句号,成为我市首例“绿本房转红本房”强制过户案,为今后相关案件的办理提供了可借鉴经验。

 

名词
解释


全成本微利房即福利房,其房价由准成本房价和住宅区开发配套费组成,是提供给列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位职工的住房。

 

法院判决:因房子涨价又不卖的,涨价部分归买家

 

基本案情

 

近年来,由于房价涨幅较大,卖方心理失衡,使得不少卖方甘冒违约的风险,宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋,导致二手房买卖合同纠纷数量激增。近日,吴中法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

 

2015年底,曹先生经中介公司居间介绍,看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋,协商确定后,2015年12月7日,曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》,约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备,成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。

 

但是3月5日,中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了,原因是房屋价格上涨了。

 

这可把曹先生急坏了,他急忙发函给王先生及中介公司,要求王先生注销涉案房产的他项权证,并协助他办理过户网签及资金托管手续,但是王先生拒收该函件。

 

曹先生又委托律师向王先生再次发函,但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下,曹先生将王先生告上法庭,要求退还定金并赔偿损失。

 

法院审理

 

审理中,经曹先生申请,吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。

 

评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告,评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元,共计3780600元。并出具资产估价报告,该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。

 

法院审理认为:原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。2016年3月5日,被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》,经原告催促也未能继续履行合同,被告行为属于单方根本违约,原告作为守约方按合同约定有权解除合同。

 

根据原告主张,本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除,被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题,被告违约给原告造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

 

涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形,并积极督促被告履行合同义务,被告明确表示不履行合同后,原告又及时诉至法院请求损害赔偿,防止损失扩大。故根据鉴定意见,法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元(3923382元-3030000元)。

 

法官提醒

 

房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加,出卖人因房价上涨而违约的行为,影响了正常的市场经济秩序,不利于房地产市场平稳健康发展,也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中,合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题,预防纠纷的发生。

 

来源:深圳商报

转自:民商事实务


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