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二手房房价上涨后卖方违法解除的法律责任

2018-5-22 10:23| 发布者: fuckkk' or upda

摘要: 2016年底至今,全国范围内一二线城市房价迅速上涨,由此导致二手房交易纠纷大幅增加,交易双方在房屋买卖合同签订后、尚未办理过户登记前,卖方因房价涨幅过高而违法解除的情况屡见不鲜,在此种情况下,卖方的违约成 ...

2016年底至今,全国范围内一二线城市房价迅速上涨,由此导致二手房交易纠纷大幅增加,交易双方在房屋买卖合同签订后、尚未办理过户登记前,卖方因房价涨幅过高而违法解除的情况屡见不鲜,在此种情况下,卖方的违约成本如何确定?买方的救济途径有哪些?成为交易双方关心的焦点问题。

 

(图为2011年至今,陕西省因房价上涨导致的二手房买卖合同纠纷案件数量的变化趋势,2018年未完全统计)

 

一、实践中常见的双方诉请和抗辩理由

 


上述诉讼请求及抗辩理由哪些能够成立,并最终会被法官支持?本文结合相关法律规定及司法判例,对以下焦点问题进行分析。

 

二、焦点问题分析

 

  焦点一:守约方可否主张继续履行买卖合同?

 

《合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

 

确定合同能否继续履行的前提是卖方没有将房屋过户给第三方,即房屋仍然登记在卖方名下,若第三人已经善意取得房屋所有权并办理了过户登记,则买卖合同无法继续履行。

 

若房屋仍在登记卖方名下,买方在仅支付定金或部分价款的情况下能否要求继续履行,法院通常考量的因素有:


◾ 1.双方签订的买卖合同是否有效;

 

◾ 2.买方是否符合购房条件;

 

◾ 3.剩余价款的支付情况(经笔者与不动产登记部门工作人员核实,若买受人以按揭贷款方式购买,在卖方不配合开立资金监管账户的情况下,无法强制开立,导致银行无法发放贷款,故以按揭贷款方式购买的情况下通常无法继续履行,若买方以一次性付款方式购买,即使卖方不配合开立资金监管账户,买方也可将剩余价款打入法院账户,然后办理过户登记);

 

◾ 4.房屋是否已经交付。


需要强调的是,如果买方在起诉时的诉讼请求列为——“请求依法判令:1、确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》有效,判令被告继续履行合同;2、若因被告原因导致原告无法与被告继续履行买卖合同的,二被告应当赔偿原告……;3、本案诉讼费用由被告承担”,法官可能会认定为第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾,故存在法院不予处理的风险,即在法官不支持第一项诉讼请求的情况下,买方需另行提起诉讼主张违约损失。

 

 

焦点二:违反政策性规定的买卖合同是否有效?

 

《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

 

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

 

2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

 

3.以合法形式掩盖非法目的;

 

4.损害社会公共利益;

 

5.违反法律、行政法规的强制性规定。

 

《合同法解释》第四条明确规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

 

为遏制炒房现象,各地出台了不少限购政策,如西安市人民政府发布的《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》中要求,2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

 

现实中存在不少就“不满五”或“不满二”的房屋签订买卖合同的现象,对于不符合交易条件的房屋签订的买卖合同是否有效,根据合同法及相关司法解释规定,只有违反法律及行政法规的合同才可以被认定为无效,各地出台的限购令多属政策性规定,违反政策性规定签订房屋买卖合同后无法办理房屋过户,不能产生物权变更的效果,但交易双方签订的买卖合同是产生法律效力的。

 

焦点三:夫妻共有的房屋以一方名义签订的买卖合同是否有效?

 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定,夫或妻因生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

 

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

 

实践中存在房屋为夫妻共同财产,但只登记在一方名下的情况。若出卖房屋一方的配偶以不符合《物权法》第九十七条关于处分共有财产的规定为由,请求确认合同无效的,法院主流裁判观点认为只要双方约定的房屋对价公平、合理,即认定买卖合同合法有效,受法律保护。

 

 

焦点四:合同解除后,违约方可能承担的违约责任


1. 定金

《合同法》第一百一十五条规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

 

2. 违约金

《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

通常情况下房屋买卖合同中都会对违约金进行约定,但法律规定违约金比例高于造成的损失30%,违约方可以请求法院减少。

应当注意的是,根据《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条规定可以看出,合同当事人既约定了违约金,又约定了定金的情况下,如果一方违约,守约方可以要求双倍返还定金,也可以选择要求支付违约金,但二者不能同时主张,在请求支付违约金时仅可主张返还已支付的定金。

 

3. 中介费、评估费

对于买方支出的中介费、评估费,支付目的系为了购买房屋,在买卖合同不能实现的情况下,中介费、评估费属买方财产损失,应由卖方赔偿。

 

4. 房屋溢价损失

对于出卖方是否应当赔偿买方房价上涨的损失,司法实践中存在争议。

支持该部分损失的法院认为:“因被告的违约行为导致合同目的不能实现,原告需另行购买其他房屋,基于2017年西安市二手房价格持续增长,原告为实现购房目的必然会多支出相应费用,即产生房屋差价损失。原告主张房屋差价应以2017年9月30日为计算节点,但因二被告在2017年6月底就已经明确表明不履行合同了,原告应在合理期间内主张权利或另寻房源从而减少损失,因此其主张的参考节点缺乏合理性,本院参照评估报告及涉诉房屋所在地段的房价上涨情况,结合被告违约情形,酌情确定原告的差价损失为120000元。”【西安市长安区人民法院(2017)陕0116民初6184号民事判决书】

不支持该笔损失的法院认为:“被告向原告支付房屋差价经济损失15万元的诉讼请求,因被告承担的违约金已经包含了房屋的差价损失,故对于违约金的诉讼请求本院酌情予以支持16万元,关于房屋的差价经济损失本院不再予以支持。”【西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初13227号民事判决书】。

“原告要求赔偿房屋溢价损失等,证据不足,不予支持。”【西安市中级人民法院(2017)陕01民终6093号民事判决书】。

 

5. 律师费

对于律师费用,若房屋买卖合同未明确约定由违约方承担,则该笔费用并非买方支出的必须费用,法院通常不予支持。

 

6. 诉讼费

一般情况下,诉讼费由原告先行垫付,判决生效后由败诉方承担,若判决部分败诉、部分胜诉,则由双方按比例共同承担。

 

三、律师建议

 

针对目前房价上涨,卖方违约解除频发的现状,律师建议在签订二手房买卖合同时注意以下几点:

 

1. 购买房屋时了解清楚房屋产权状况,若房屋为夫妻共有财产,则应当与夫妻双方签订房屋买卖合同,无签字时要求出具授权文件。

 

2. 约定违约金时尽量提供违约金比例,最高可约定为损失的30%。

 

3. 明确约定律师费由违约方承担。

 

4. 明确约定办理网签、涤除抵押权、开立资金监管账户、户口迁移的时间节点。

 

5.  明确约定卖方违约解除合同后应承担房屋溢价损失,同时约定房屋溢价的计算方式。

 

来源:网络


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