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律师解读《物业管理条例》修改

2018-4-8 12:14| 发布者: fuckkk' or upda

摘要: 新华社北京4月4日电 国务院总理李克强日前签署国务院令,公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,自公布之日起施行。 这次修改部分行政法规的目的是:为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革 ...

 

新华社北京4月4日电 国务院总理李克强日前签署国务院令,公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,自公布之日起施行。


这次修改部分行政法规的目的是:为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,国务院对取消行政许可项目及制约新产业、新业态、新模式发展涉及的行政法规进行了清理,决定对18部行政法规的部分条款予以修改,对5部行政法规予以废止。

 

修改《物业管理条例》的目的:规定信用监管措施。修改后的物业管理条例规定,国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

 

律师对具体修改条文的解读如下:


1、修改内容:删去《物业管理条例》第24条中的“具有相应资质的”。


《物业管理条例》原第24条,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。


律师解读:


1.1 原住建部规定的《物业管理企业资质管理办法》(2007年11月26日施行)将不再适用,以后物业公司投标将不再有资质限制,任何公司均可投标。物业服务市场将更加开放和市场化,竞争将更加激烈。


1.2 相应的,《四川省物业管理条例》第36条“住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,提供前期物业服务”等内容将不再适用。


1.3 《四川省物业管理条例》第44条规定的“物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定,取得相应的职业资格证书。物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书”等内容将不再适用。


1.4《成都市物业管理条例》中没有专门对物业公司资质的要求,只是在第57条规定,“业主可以依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供服务”。看来成都市政府较有市场经济观念,具有减少行政审批的前瞻意识。

 

2、修改内容:第三十二条第二款修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。


《物业管理条例》原第32条第2款规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。


律师解读:


2.1 废除物业企业资质管理后,政府部门不是完全放任不管,而是将对物业服务企业的管理纳入到整个社会诚信体系建设中来。参照《国务院办公厅关于加强个人诚信体系建设的指导意见》以及《食品工业企业诚信体系建设工作实施方案》等规定,以后将会针对不同行业的法人企业、非法人机构、其他组织建立完善的社会诚信体系记录机制,创建全社会守法的诚信营商环境。物业管理企业在市场活动中,更应具备法律意思、诚信意识,方能在市场竞争中立于不败之地。


2.2 成都市较早建立了物业管理信用体系,根据《成都市物业管理条例》第62条规定,“区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案,并纳入全市物业管理信用体系”。可见,成都市在物业服务企业信用体系建设方面走在了全国前列。

 

3、修改内容:删去第五十九条。


《物业管理条例》原第59条规定:违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。


律师解读:


3.1 删除59条是与修改24条相呼应,既然不再预设资质条件,那么行政处罚亦应不再适用。


3.2 相应的,《四川省物业管理条例》第75条“违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的,责令限期改正,逾期未改正的,处5万元以下的罚款;”等内容将不再适用。

 

4、修改内容:第六十条改为第五十九条,删去其中的“情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。


第六十一条改为第六十条,删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。


《物业管理条例》原第60条:违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。


《物业管理条例》原第61条:违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。


律师解读:


4.1 这两条的修改是资质取消后的相应变更,但物业企业若违反了其中的规定,如违法转包、挪用专项维修资金的,其他形式的处罚仍然有效适用,这是物业服务企业应当注意的风险点所在。

 

作者简介:

李永生律师毕业于西南财经大学,获法律硕士学位,2009年3月加入英济律师事务所。2001年至2009年间在上市公司从事企业运营管理工作。加入英济以来主要从事公司兼并收购、金融法律服务、房地产开发运营及公司综合业务等方面的法律服务,其曾代表省内著名公司、投资基金等为其投资、并购项目提供法律服务。为该等项目提供全面的法律服务,包括项目设计、尽职调查、合同起草谈判、出具法律意见等。在诉讼业务方面积累多年经验,以其精湛、专业的法律功底以及务实、高效的解决方案赢得了委托人的广泛赞誉。在不同商业领域如银行、能源、矿业、零售业、基础设施、房地产及其他传统制造业等具有丰富经验。
2009年取得中国律师执照。现为全国律师协会、中国民主促进会会员,四川省律师协会公司法专业委员会委员、成都市律师协会税法专业委员会委员。
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