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热议:小区围墙留不留,听听大家怎么说

2016-2-23 10:45| 发布者: scyjlaw

摘要: 昨晚起,一则新闻刷爆了朋友圈:《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件,《意见》共9方面三十条,包括强化城市的 ...

昨晚起,一则新闻刷爆了朋友圈:《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件,《意见》共9方面三十条,包括强化城市的规划工作、提升城市建筑水平、完善城市公共服务等。其中有一条是最最引人关注的——
“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”
一石激起千层浪。
这条规定与每个住在城市里的人都息息相关,也因此引发了极大的关(tu)注(cao)——
街区这一概念发端于欧美,是一组建筑物与周边或其中的广场、街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。
易居智库研究总监严跃进表示,此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离,同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进,将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体,并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。
但在中原地产首席分析师张大伟看来,小区封闭是为了安全,何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路,如果开放如何保证社区居民的安全是个问题。老外的街区制是因为人人有枪而且本来就居住分散,这与国内基本都是高层住宅楼不同。
网友的反响好强烈:
瞌睡小姐s:人口素质、法律、执法都跟上了吗?什么都想一步到位跟发达国家学,理想不错可符合国情吗?到时漂亮的设施好的小区谁都可以去逗留,安全、噪音、垃圾、设施损坏等等有人管吗?
全都正常点儿:地皮可以分小块卖了,分块卖比整体卖更赚钱了,资金弱的小开发商春天来了,市政建设又可以大张旗鼓了,现有的封闭小区房价回暖了,小区内停车位被“统一管理了”,城管叔叔更“深入民间”了。这决定无时无刻不在透露着“虽然你花了钱,办了证,但东西还是我的,我的,我的!!”
曲阜县令:先转一个法律人士意见:“《物权法》第73条清清楚楚,除城镇公共道路、公共或明示属个人的绿地外,建筑区划内的道路、绿地,属业主共有。发个文儿《物权法》就不算了?那已经收的土地出让金退么?”——我还想问,小区公摊面积算建筑面积的,变成市政了有补贴退钱吗……好几万一平米呢。
我叫哆啦A梦蓝胖子:物权法规定,小区内的绿地、道路归全体业主所有,这说公用就公用了,道路损坏了,是全体业主的物业费买单啊,还是政府买单?我花钱买的公摊,说公用就公用啦?
月球上行走的树袋熊:首先,小区业主都是交了公摊费的,如果要逐步开放小区,国家是否考虑退还这部分费用?其次,若要实行该政策是否有相应的管理机制?现如今有人将公共道路占为私用,最简单的如一些私家车占用公共道路停车,而这种状况持续了很久都没有解决,如果实行街区化是否能够解决?安全舒适度有保证吗?
钟大喵:《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。你们是不是又不想依法行政?有法必依,执法必严就这么忘了?
品茗说理:《物权法》和《不动产登记说明》已经明确小区公共场地包括地下车位的土地和建安成本已被计入房价,属全体购房人共有。开发商或物业企业以车位使用权、承租等名义盗卖、盗租业主共有产权的车位,已经侵害了业主合法权益。哈尔滨政府给共有车位购买人出具不动产所有权证,这是乱用权力制造社会矛盾。
也有极少赞成的:
安安爱物理:开放道路不是说开放小区,有些小区占地面积很大,周围的人都要绕道走不也麻烦吗?开放小区的主干道,旁边再加设围栏照样能够保证小区安全。我就是不喜欢有的人不分青红皂白上来就骂,整天上网就是来泄愤的吗?
NSNS2009:这样做就对了,国外的住宅没有封闭式的,节约了很多空间,中国的土地更精贵,不应该划地为牢。
好吧!:赞成部分地区先行,开放区有利社会安全及反恐,增强社会和谐及公共意识,减少人为贫富化分及攀比,统筹城市规划及资源配置等等。
更深在蓝0704:国外极少有封闭小区,但前提是设计时独栋楼有独立的安保和物业,噪音不是问题,有法律管着。
更有人推己及人,认为政策要落地,先从政府机关和企事业单位开始:
阿飞jessen:先把公共单位的停车场放开(周末),资源合理利用,不要让特权在周末继续特殊。
唯愿岁月静好520:太好了,坐等各种军区大院,政府大院打开大门的那一刻。
上海财大教授陈杰:这是一个大动作,对城市空间结构会有很大影响,但感觉不容易实现,尤其推动已建成封闭式小区对外开放,有侵犯业主物业权嫌疑。中国封闭小区自有封闭小区的理由,这方面有很多经典研究。虽然开放小区有一定好处,但在政府不提供普遍公共服务包括安全感的条件下硬性开放,相当于硬性均贫富,社会矛盾更大,可能性很小。如果封闭空间对外开放、交通毛细血管化有道理有紧迫性,政府大院、大学和很多大型单位应该首先拆掉围墙、对外开放,造成交通瓶颈最多的就是这些单位。
孙不熟:街区制当然好,但目前只适用于新规划还未建设的城区,已经被各类超级大盘切划得稀巴烂的郊区新城,着实没有条件推行街区制了。当然,如果一定要打开,先从机关大院开始咯?
作为一个熟悉规划行业的人来说,看到这个新闻,应该非常高兴,因为很多经典的规划理论都在宣扬街区制的好处。比如那本世界名著《美国大城市的死与生》的作者雅各布斯,就在著作里浓墨重彩地论证街区制在营造社区活力、公共安全等方面的优点。
什么是街区制?最常见的形式就是,上面住人、下面营商,上面是私有空间,下面是商业空间或者公共空间,住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的当然是封闭式小区。
街区制的优点主要有两个,一个是土地的集约化使用,可以将城市有限的道路资源全部利用起来,而非放在封闭式小区里闲置。当前,中国城市越来越拥堵,却有很多道路资源被封闭在各类封闭式社区里闲置。
第二个优点是有利于营造更有活力的社区氛围,这个道理可以举例说明:比如广州市,老城区里有很多骑楼,这些骑楼就是一种典型的街区制;而在远郊的番禺,则以超级巨无霸封闭式楼盘著称。如果老城和番禺你都去过,就会发现,老城区的生活气息是番禺那些高大上的超级楼盘不能比拟的,虽然番禺的人口总量是超过老城区的。
中国应该是全球封闭式小区的集大成者,将圈地运动发挥到极致,城市空间中的相当大一部分被各类机关衙门、封闭式小区盘踞,未来的城市规划的确应该向街区制转型。
从中倒是能够看出些对城市开发模式的改革愿望,或许是希望能够缓解城市交通问题,又或许希望对房价有所影响,但是实施起来恐怕适得其反。
另外“已建成的小区”逐步打开,”内部道路公共化”,这个似乎是为了城市利益来进行现有建成区的优化调整,只是这涉及业主权益,不免会引发更多争议。目前看来,大家吐槽够多了,只等着各地实施细则。
在知乎上也曾经进行过一个讨论:为什么中国内地小区多为封闭式、大院式社区,西方国家及台湾、日本民房多数直接临街,社区多为开放式?
一名叫“建筑师王秩”的知乎网友留言称:
首先,我不认为封闭式小区和民族性、计划经济大院有太密切的关系,而认为它是土地制度、规划法规、市场因素共同作用下的一个结果。中国的现代封闭式社区,历史也不比商品房的历史更久。
1、在历史上和世界各地,开放式和封闭式的住宅组织模式是共存、交织的。
中国古代的城池,可以算作大型的封闭式小区,唐代的里坊,算是小型的封闭式小区。近代的街巷式城市空间,基本是开放式的,但是很多城市都有“里门”,把一组街巷住宅控制成一个封闭式小区。
即使开放式组织为主的美国、非洲,也有少部分带围墙和保安的封闭式小区。
2、封闭式小区的好处
首先是治安,封闭式小区只有少量开口与城市相连,能减少盗窃犯、流浪汉等对内部住宅的危害。而开放式小区,就少了一层防卫。
其次是交通安全,封闭式小区没有过境交通,内部车辆较少,实现了人车分流的小区,内部几乎没有汽车。老人、孩子在小区内部嬉戏玩耍的时候,就能少面对一些危险。
再次是封闭式小区的内部景观、园林,基本只为小区居民服务,同样成本下能维持更好的品质。
3、封闭式小区的缺点
通常认为封闭式小区是反城市的,造成街道空间冷漠,城市交通不畅。
4、为什么中国大陆封闭式小区较多,而其他地方较少
我觉得首要原因是土地所有制、行政效率,中国大陆现在的住宅开发可以获得较大的地块,有条件构建一个拥有优美环境的社区。而台湾、日本则缺少这个条件,但台湾的高档社区也会用很好的安保系统封闭起来。
大陆早期的住宅小区比如90年代以前的,以开放式为主,大多难以保障环境质量,封闭式小区推出后受到了消费者认可,尽管被城市管理者和规划师所诟病,仍然成了商品住宅的主流。只有政府主导的保障房会考虑采用开放式。
该知乎网友还认为,各个封闭式小区把城市空间变成了排斥人的交通沟,失去了街巷的宜人尺度,不适宜步行。不过改善这些弊端的方式应该是一种全新的住宅形式的出现,而不是退回到过去,更不是台湾那种,那种的居住质量不高,难以被市场接受(的形式)。
最后,让我们来看看业内人士是怎么看待这一政策的:
刘远举:不管如何,一个影响如此大的政策,从实证到规范,就是一个利益与成本选择的问题。但无声无息,出台得如此突然。
王宁:开放已建封闭小区,明显违反契约论理、产权约定、有损物业价值,再说各小区物管费也不同,如何用差别化公共服务取代?除非全体业主统一,或者强制征用(为公共道路)。
地产圈网友:住建部人也不参与这样的决策?有谁不知道小区路况就走进去车开进去?小区建设时为了美化,当初追求曲径通幽小路,路的标准也是非机动车道,真打开,以后谁来改造?遇到绿化直接铲除?小区业主愿意让楼下成公共通道?这简直就是闹剧。当年土地卖了,现在再拿回做城市公共道路,真以为是共产主义呀。
清华规划网友:以后地理围栏估计要火起来,没有实体围墙,但是自动检测非业主地理足迹进入。街道改造肯定要大量进行,深圳已经很流行了,成都市长也呼吁小街区好几年。
地理所杨振山:到现在城市规划和城市发展一会儿跟风美国,一会儿欧洲,到现在都没有自己的特点。街道小商贩本来是亚洲城市中最具特色的东西之一,如果真没了,毁了。现在上层是看到了社会割裂的风险,如果真的出现真的是很痛苦的一件事,不过不能一刀切。我们大多数城市交通的微循环是好于大循环的,所以街区对交通的影响可能没那么大。哪天院墙没了,卖防盗窗的要笑了。
交通规划杨涛:实践的难度其实挺大的。1、各位住在封闭小区中的普通人愿意开放吗?民意如何?2、加大道路密度网,如果单向车道没有组织好,难道不更堵吗?3、各个权力部门大院怎么想?生活方式决定了决策模式,毕竟现管重要。每种城市格局对应于一种生活方式和社会运转方式。国人为什么热衷家装,而绝大部分不热衷窗户、户外、公共空间的整理?那么,街坊模式就是毁在这种生活文化下打问号。当然,强力推动,也没有做不到的。不破不立。
最后补充一段微博同济大学建筑与城市规划学院城市规划系教授孙施文的话:
原先的小区并无围墙,即使是行列式,建筑布置有些用裙房围合隔断。后治安问题多,公安要求所有楼盘验收必须有围墙,否则不办入户,从此成惯例并强化。规划、建筑设计图原均无围墙,后围墙成通例布局方式只得改变。
来源:新华日报


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